Schönheitsreparaturen: Starre Fristen auch bei Praxisräumen unwirksam

Schönheitsreparaturen sorgen oft für Streit zwischen Vermieter und Mieter (Foto: ©Maria Lanznaster/PIXELIO; www.pixelio.de)

19.11.2008 – KÖLN (MedCon) – Die Räume von Arztpraxen werden stark frequentiert - kein Wunder, dass sich oft schon nach kurzer Zeit Gebrauchsspuren an Türen, Wänden oder Fußböden zeigen. Wer Wert auf ein gepflegtes Ambiente legt, renoviert seine Praxisräume deshalb regelmäßig.

Starre Fristen für Schönheitsreparaturen, wie sie viele Mietverträge für Gewerberäume vorsehen, sind hingegen nicht rechtswirksam. Das hat jüngst der Bundesgerichtshof entschieden und damit auch Ärzten und Zahnärzten als Mietern zu einer besseren Rechtsposition verholfen.

Nach Ansicht des BGH habe nämlich nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies Verpflichtung könne jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Das sei auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht.

Ergebe sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularvertrag, sei sie als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen, urteilte das Gericht. Dennoch bestehe auf Basis der gesetzlichen Regelungen zu den AGB auch für Unternehmer ein Schutz, wenn der Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt werde.

Dies sei der Fall, wenn der Mieter nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen sei, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Auch der Vermieter müsste, wenn er nicht nach § 13.1 des Mietvertrages davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre.

Damit hat sich der für das gewerbliche Mietrecht zuständige Zivilsenat des BGH der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch starre Formularklauseln unwirksam ist.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Oktober 2008; Az: XII ZR 84/06